En primer orden debemos precisar que aunque
es corriente en la práctica que
las arras se otorguen mediante una suma
de dinero, no necesaria o imprescindiblemente
tiene que concederse de esa forma. Un
instrumento financiero o cualquier cosa
mueble que las partes tenga a bien dar
un determinado valor para el contrato
puede convertirse en arras en una operación
inmobiliaria.
De aquí podemos concluir que las
arras constituyen por esencia una típica
garantía de cumplimiento de las
obligaciones en un convenio de compraventa
a través de la opción, normalmente,
de ahí que también sea conocida
como señal; y a la vez comprende
dicho término el otorgamiento de
una suma de dinero o cosa mueble como
caución o garantía en un
negocio típico de compraventa de
propiedad raíz.
La raíz de las constantes confusiones
es la implementación de las arras
en las opciones de compra. La opción
que también es conocida como promesa
de venta implica la manifestación
inequívoca de una parte (a veces
de ambas) de vender una propiedad a otra
parte en un momento determinado. De ahí
que la opción en principio debe
tener un término que ordinariamente
es extintivo para que se perfeccione el
acuerdo y se unan las dos voluntades.
Dicho sea de paso la opción comporta
diversas modalidades que llevan a confusión
a muchos juristas. Pero esto será
objeto de otro artículo.
¿Qué sucede, pues, cuando
la promesa de venta se ha hecho con arras
o señal? Pues que la promesa de
venta supone la facultad de retractación
porque da a las partes el derecho de arrepentirse
y dar por terminada la convención
con una doble sanción establecida
en nuestro Código Civil, artículo
1590, que reza de la manera siguiente:
“Si la promesa de vender se ha hecho
con arras o señal, es dueño
cada uno de los contratantes de arrepentirse,
perdiéndolas el que las ha dado.
Y el que las ha recibido devolviendo el
doble.”
Esto significa que es totalmente incorrecta
la apreciación de muchos juristas
que entienden que la promesa de venta
siempre vale venta de conformidad con
el contenido del artículo 1589.
En este caso el legislador en realidad
ha introducido una atenuación a
uno de los efectos de la venta fruto del
consesualismo, es decir la transmisión
de la cosa y sus riesgos. En otros términos,
se retrasan dichos efectos pendente conditione
hasta que las partes no renuncian al ejercicio
del derecho de retractación suscribiendo
el contrato definitivo. No hay pues una
venta real hasta ese momento. Importa
poco el contenido del artículo
1589 porque no habrá un acuerdo
definitivo mientras sea posible la retractación.
La confusión es notoria cuando
se tratan de combinar ambos artículos.
Para muchos la promesa de venta vale venta
hasta el momento de la retractación.
Esto supondría que todos los riesgos
de la cosa estarían a cargo del
comprador. Este tratamiento de acuerdo
a nuestra posición sobre el tema
sería un error. No pueden combinarse
ambas disposiciones porque son antagónicas.
El legislador ha querido separar una de
otra. La promesa de venta pura y simple,
es decir sin arras vale venta. La promesa
de venta con arras supone la posibilidad
de revocar la promesa de retractarse,
de arrepentirse, no vale venta hasta el
momento de unión de los consentimientos
definitivos.
Lic. Freddy Miranda
Ex-Profesor Pontificia Universidad
Católica Madre y Maestra
Abogado
Figueroa Güilamo & Asociados
www.fgasoc.com.do
fmiranda@fgasoc.com.do
